недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Как проверить застройщика?

784 13 Блог специалиста 18
Как проверить застройщика?

В прошлом году ко мне за советом обратилась коллега, стоит или нет покупать ЖК Новое Горелово от застройщика Ленрусстрой. Она, в основном, занимается вторичной недвижимостью и плохо разбирается в новостройках.

Ее региональные клиенты сомневались покупать там квартиру или нет. Ну я то знаю, что в этом ЖК корпуса с далекими сроками сдачи брать не стоит, но людям одних моих слов было бы недостаточно, нужны аргументы. Поэтому решила свести всю информацию в отчет.

Проверять застройщика на соответствие ФЗ-214, на наличие разрешения на строительство и т.д. (хотя эта информация в отчете тоже есть) практически бессмысленно, за этим следит государство. А вот проверить застройщика по косвенным факторам более действенно. Например, полезно проверить на участие строительной компании в судебных процессах, полезно прочитать расследования журналистов из солидных изданий. А вот отзывы в интернете читать бесполезно, они практически все пишутся на заказ. Единственное полезное действие в этом варианте — это прочитать отзывы о качестве строительства в закрытых группах дольщиков в соцсетях.

Заключение по отчету можно почитать ниже, а полная версия со всеми документами доступна по ссылке на гугл диске:

https://drive.google.com/open?id=1j-6MxgY8a6QItVtsTykD6IRDgbjopqKl


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Данный застройщик реализует квартиры по договору долевого участия (п.3.2 отчета), который полностью соответствует ФЗ-214. Так как финансирование проекта осуществляется ПАО Сбербанк, то часть квартир находится в залоге у банка, о чем в п. 13.8 ДДУ есть соответствующая запись. По данному договору деньги привлекаются на прямую на счета застройщика, без использования эскроу-счетов. Данная схема не гарантирует, что застройщик вернет деньги в случае проблем с достройкой проекта.

Проектная декларация прошла экспертизу в Управлении негосударственной экспертизы Ленинградской области (п.3.1. отчета). Разрешение на строительство выдано застройщику в период 11.12.2017 по 11.09.2020, это означает, что застройщик к концу срока должен ввести дом в эксплуатацию, с получением соответствующих разрешений.

По большинству реализованных застройщиком объектов была задержка с вводом в эксплуатацию на срок от 3 до 6 месяцев (п. 1.3 отчета).

Сам застройщик и все аффилированные с ним компании регулярно являются участниками судебных процессов, как в качестве истца, так и ответчика (п.2 отчета). Данный факт негативно сказывается на финансовом положении застройщика. Учитывая, что застройщик строит на заемные деньги, то он может не справиться с долговой нагрузкой.

Компания ООО "Киришский ДСК" является основным поставщиком строительных элементов для реализации проектов застройщика. К данной организации регулярно предъявляют иски сбытовые компании (п.2.2.1 отчета), потому что ООО "Киришский ДСК" не оплачивает счета за отпущенные ему энергоресурсы. Так же к данной компании выставлен иск от ИФНС о взыскании задолженности по начисленным пеням по страховым взносам, т.е. компания не оплачивает в срок страховые взносы по своим сотрудникам.

ООО «Лига», которая выполняла архитектурно-строительное проектирование по объекту (п.3.1 отчета, п.10.3 проектной декларации) ранее судилась из-за участка земли, на котором располагается ЖК Новое Горелово (п.2.1.1 отчета), с Администрацией Виллозского городского Поселения. А до этого данная компания благодаря родственным связям в самой администрации выиграла конкурс на разработку Генплана данного поселения, т.е. того самого участка на котором располагается ЖК. На эту тему интернет-изданием фонтанка.ру было проведено расследование (п.2.1.2 отчета).

В 2012 году компания ООО «Ленрусстрой» выиграла конкурс для строительства жилья для военнослужащих и не справилась со своими обязательствами, вследствие чего от ФГКУ "6 Цзз Войск Национальной Гвардии" получила иск о взыскании неустойки в размере более 2 млн. руб (п.1.2. отчета, дело от 06.11.14).

Застройщик, который фигурирует в ДДУ - ООО «Лиговский канал» на данный момент никак не связан с ООО «Ленрусстрой» - все учредители частные лица (п. 3.3.1 отчета), хоть и приближенные к руководству компании. Ранее в учредителях компании были лица, которые так или иначе фигурируют во всех учредительных документах, описанных в отчете компаний, например племянник ген. директора Ленрусстрой Гаврилив Сергей, который по совместительству работает менеджером отдела продаж. Это может означать, что компанию могут в любой момент обанкротить, а получить деньги, которые были уплачены за приобретенное жилья, будет проблематично, потому что головная компания Ленрусстрой по официальным документам никак не отвечает по обязательствам ООО «Лиговский канал».

Рекомендация:

Сложное положение на рынке и переход на проектное финансирование подкосит большинство небольших застройщиков и покупать квартиру в доме, с далекими сроками сдачи, у такого застройщика я не рекомендую. Застройщик, анализируемый в отчете, относится к категории небольших компаний. Учитывая, что даже в благоприятные времена компания не выполняла свои обязательства в срок, маловероятно, что это произойдет в дальнейшем. Компания на данный момент успешно работает только благодаря финансированию банков и налаженных связей в администрации поселения, но данные факты не свидетельствуют о надежности компании. Если произойдет смена власти в администрации или смена руководства самой компании, то велик риск, что будет принято решение начать процедуру банкротства.

Комментарии 13
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-10 января 2019, 12:48

Большинство мелких и средних компаний находятся в подобном положении... Рынок скукоживается, если еще немного приложить шаловливые ручонки к строительной отрасли, то она ляжет окончательно и будет издавать вонь на всю страну.

Ответить
Виталий Ревякин10 января 2019, 13:35

Я слабо себе представляю хорошего вторичника, не способного отличить качественную стройку от неликвида, порядочного застройщика от жулика)) Странные коллеги, странные обращения))) Особенно сегодня, когда важно это знать, так как альтернатива на выбор - в 50% стройка.

П.С. Вент.фасады и/или элементы по-прежнему модные у "молодёжи"?))

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 января 2019, 15:03

Виталий, так насколько я помню заманчивые метражи были у квартир, а-ля 70 метров двушка к примеру, а вот вентфасадов вроде нет в Горелово)
Подождите, сейчас придет Александр Черный и расскажет нам, но не для налоговой, как можно было заработать на этом застройщике)))

Виталий Ревякин10 января 2019, 15:05

На картинке справа фасад обшит элементами этого "дорогого" материала. Мой пээс к ней и относится.

Ирина Лысенко10 января 2019, 15:08

Виталий, для многих вторичников, опыт которых измеряется десятками лет, бывает очень трудно ориентироваться в быстроменяющемся рынке новостроек. И от этого они не становятся плохими специалистами.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 января 2019, 15:10

Я на самом деле не был в Горелово у этого застройщика и стороной обошел этот район, а снаружи вроде дома под штукатуркой))

Виталий Ревякин10 января 2019, 16:06

Ирина, я не говорил о "многих", а только о хороших.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 января 2019, 13:48

Примерно такая картина у многих сейчас. А, если брать компании с нормальным балансом, то их цена сопоставима со вторичкой, если не дороже, и смысл инвестировать в первичку вообще практически отсутствует. Хотя на этом Горелово многие миллионы подняли, не смотря на задержки и приобретали очень выгодно...
Сейчас конечно застройщики пересмотрят весь маркетинг и халвы не будет....

Вот только зачем писать об административном ресурсе) Вроде и так все понимают, что без него можно построить разве уличный туалет на даче....

Ответить
Ирина Лысенко10 января 2019, 15:03

Михаил, если почитали расследование фонтанки, то там была информация о том, что некоторые депутаты были против генплана и всячески пытались препятствовать его принятию. Здесь вопрос не о налаженных связях застройщика с администрацией, а об личных связях руководителя СК с администрацией. Т.е. в случае ухода ген.директора, на котором все держалась, сможет ли новое руководство компании так же эффективно противодействовать депутатам, которые будут вставлять палки в колеса?

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 января 2019, 15:07

Смотря куда уйдёт гендиректор, если валить лес в Сибирь, то возможно всякое, но не надолго. Не стоит забывать, что незаменимых людей не существует и выходы у нас в РФ найти можно в любом направлении.... пока ещё можно найти...

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 января 2019, 14:54

Увы, проверить всё невозможно. Показательный пример Су 155 который несмотря ни на что казался непотопляемым авианосцем. Однако,.....

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 января 2019, 15:12

Вы правы Сергей, но вот опыт краха Су-155 переняли многие застройщики по итогу и изменили свои стратегии.

Александр Черный11 января 2019, 13:38

Александр Черный пришел. Да, действительно , на рубеже 12-16 годов скомпанией "ЛенРусСтрой"работать было интересно т.к. стоили они в срок, сразу после сдачи в доме работали лифты и качество строительства было на высоте и доходность вложений на уровне 25-27%. Теперь важное замечание: то что продавалось в 13-16 гг.относилось к городу а то что продается сейчас -Новогорелово это область. Рынок за эти годы существенно изменился: сейчас продаются наиболее ликвидные проекты а по моему мнению проект Новогорелово к ним не относится: местоположение, областная прописка, удаленность от метро, слабая инфраструктура и....стоимость..Мой принцип приобретения жилья :купить за рупь а продать хотя бы за два...И именно поэтому (даже не вдаваясь в подробности финансового состояния застройщика) мне этот проект неинтересен. Что же до готового жилья, то да, в Горелово можно купить отличные 3 к.кв. (например там реализована одна из лучших планировок 3к.ка.=100м2 купить которую сейчас можно от 6 до 8 млн на вторичном рынке),равно как и 2к.кв.65м2 которые очень удобны для проживания(жаль здесь нельзя разместить варианты планировок)

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru