недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Покупка квартиры (2взрослых, 2 ребенка) через натариуса + ипотека

Вся Россия 856 10

Доброе время суток.

Покупаю квартиру у соседа, который продавал ее через "своего" риэлтора. В квартире 2 несовершеннолетних собственника. Задаток дал сразу при осмотре (расписка есть). Покупка с ипотекой. У соседа аналогично ипотека (в другом банке). Т.к. дети собственники - сделка через нотариуса (разрешения органов опеки есть). Порядок действий озвученных риэлтором:

1. едем в мой банк, пишем расписку в получении первоначалки и отдаем ее.

2. едем к натариусу для составления ДКП.

3. они едут в свой банк для внесения своей первоначалки.

4. мы все едем в рег.палату.

---

меня очень смущает:

риск при срыве моей сделки где нибудь в рег.палате, при этом мои деньги уйдут за первоначалку соседа.

не совсем понимаю каким образом мой банк перечисляет ему остаток.

Надеюсь на соседскую добропорядочность, но чем ближе сделка тем больше плохих мыслей проскальзывает в голове. все нормально? или же есть "скользкие" места?


Советы 10
Ирина ГоссЛучший совет10 января 2019, 0:16

Доброй ночи. У вас сложная сделка. Ответы на все ваши вопросы и опасения - это переговоры с вашими продавцами и с продавцами ваших продавцов . То есть, нормальной и внятной инструкции вы здесь не получите, ибо ее нет и быть не может...
у вас практически склеенная сделка, все участники есть. Пригласите разумного агента просто на Сопровождение - это вам действительно нужно и это не будет стоить дорого

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 января 2019, 0:50

На практике такая сделка маловероятна. Опускаем нюансы про опеку и нотариуса, тут две ипотеки от разных банков. Чисто технически реализовать задуманное невозможно. Ключевое тут то, что для покупки квартиры соседом необходимы средства от продажи его квартиры. Часть этих средств заёмные, т.е. выйдут из банка только при условии гос.регистрации залога банка на квартиру, которую Вы покупаете. Этот залог - гарантия банка и обеспечение Ваших обязательств по кредитному договору. Второй нюанс заключается в покупке квартиры соседом, если опека, то значит разрешение дано под условие покупки чего-то аналогичного или больше взамен, а значит детей необходимо наделять собственностью в приобретаемой за счет заёмных средств. Всего лишь один банк идет на выделение долей несовершеннолетним в залоговой квартире, да и то не всегда. И в дополнение ко всему этому "пирогу страстей": разрешение органов опеки на залог квартиры, в которой есть доли несовершеннолетних. Возможно, Вам все это кажется простым и реализуемым, лично мне, и уверен многим другим коллегам, нет.

Ирина Буганова10 января 2019, 1:53

Нет, не всё нормально. Я тоже не понимаю, как два банка будут реализовывать механизм сделки. Все эти (и многие другие) вопросы следовало выяснять до внесения аванса ибо есть высокая вероятность того, что Ваша сделка чисто технически невозможна. Найдите специалиста, который вмешается в ситуацию и всё прояснит.

Светлана Глушкова10 января 2019, 5:59

Это называется - "делим шкуру неубитого медведя". У продавца еще нет денег за продажу своей квартиры, но он уже едет в рег.палату регистрировать ДКП по покупке альтернативной квартиры. Чем и в каком порядке он собирается производить окончательный расчет за нее? Деньгами, которые находятся в вашем банке-кредиторе? С какой стати? Каламбур какой-то.
С 01.02.2019 вступает в силу ФЗ от 03.08.2018 № 338-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" , в соответствии с которым нотариальное удостоверение сделки и передача документов в Росреестр на регистрацию станет единым нотариальным действием.
Закажите эл.регистрацию (срок регистрации - 1 день), кроме того, есть возможность воспользоваться нотариальным депозитом. По окончании регистрации банк рассчитается с Вашим продавцом, он сможет выйти на сделку по покупке альтернативной квартиры.
Совет не из новых, но, как показывает практика, очень действенный - обратитесь к профессионалам за юр.сопровождением и спите спокойно. Удачи Вам в сделке.

Татьяна Никитина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 января 2019, 6:07

Выходом в этой ситуации могло бы стать получение вами одобрения в том же банке, где одобрен сосед. Одобрение получить должны за 1 день, т.к. уже подобран объект и есть одобрение в другом банке. Даже в случае проведения альтернативы в одном и том же банке остается множество нюансов, по которым интересы сторон сделки могут не совпасть. Интересы продавца защищает его риэлтор, а кто защитит Вас и поможет найти компромиссные варианты в случае расхождения мнений? Дружба дружбой, а табачок врозь.

Анна Орлова10 января 2019, 7:06

Удивлена ответами коллег... Такие сделки происходят постоянно. Нет особых сложностей. В вашем рассказе непонятно какую "первоначалку" ваши продавцы повезут в свой банк? Их первоначалка до регистрации перехода права (акта приема-передачи, снятия продавца с регистрации) будет в вашем ипотечном банке. Кроме задатка. Который лучше бы лежал в агентстве, а не таскался по банкам. В документы на получение денег можно включить и регистрацию перехода права на покупаемую ими квартиру.
Продажа долей детей происходит с согласия опеки. Опека должна выдать два распоряжения- согласие на продажу при встречной покупке конкретной квартиры в определенных долях и согласие на залог доли детей. С продавцов той квартиры в опеке берут обязательство что они продадут квартиру этим покупателям с детьми.
Особых сложностей возникнуть не должно. Сделки заключаются в один день. У одного нотариуса и в разных банках. Деньги лежат в ваших банках. Продавцы их смогут получить после предоставления всех документов.

ID: 2034697410 января 2019, 8:25

всем большое спасибо за ответы. что сделка сложная мне стало понятно не сразу, т.к. со слов соседа он специально нанял для этого "знакомого" риэлтора.

Анна Орлова
сегодня в 7:06
"В вашем рассказе непонятно какую "первоначалку" ваши продавцы повезут в свой банк? " - в свой банк они везут мою первоначалку. это меня сейчас и напрягает больше всего, т.к. первоначалка это 80% стоимости квартиры.

Даниил Пятецкий
сегодня в 0:50
"Всего лишь один банк идет на выделение долей несовершеннолетним в залоговой квартире, да и то не всегда. " - моя ипотека это втб, его "ак барс банк" .

Анна Орлова10 января 2019, 8:39

Сделка рядовая.
Вашу первоначалку заложите в ячейку вашего банка. Она соседа всё равно не спасет- ему надо всю сумму подтверждать, а не 80%. Распиской подтвердите.
Про "один банк"- неправда. Ак барс не знаю. Но сосед наверняка должен был поинтересоваться заранее подходят ли ему условия банка

ID: 2034697410 января 2019, 8:48

Анна, благодарю за развернутые ответы! Спасибо!

Татьяна Сальникова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 января 2019, 9:50

Здравствуйте!Сделка не рядовая,но вполне проводимая.Вам действительно нужен риэлтор для ведения переговоров и проведения сделки.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru