недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Риск при оформлении покупки квартиры

2 186 29

Добрый день!

Подскажите, пожалуйста, есть ли риск остаться без квартиры в случае, есть во время регистрации сделки/договора бывший собственник умирает, если по условиям сделки вместе с договором купли-продажи подписывается и акт передачи (в квартире никто не прописан, собственник один )?


Ведь если он не заберет свой договор никто и не узнает ? А жена и дочь могут как-то этой ситуацией воспользоваться ?


Советы 29
Дмитрий КаредваЛучший совет10 октября 2017, 9:40

Уважаемые пользователи, мы здесь отвечаем вам, каждый в меру своих возможностей и свободного времени, кто-то стоя в пробке, кто-то в перерыве на обед. Это вовсе не основная наша деятельность, это скорее способ общения с коллегами по делу и сервис обмена мнениями, из которых неспециалисты иногда могут почерпнуть весьма ценную для себя информацию, понять в каком направлении стоит думать. Большего от такого формата ожидать не стоит.

Дмитрий Каредва10 октября 2017, 0:53

Здравствуйте! Договор купли-продажи квартиры считается исполненным в случае выполнения условий: 1. Передачи квартиры продавцом покупателю; 2. Передачи денежных средств покупателем продавцу. Во избежание проблем, нужно грамотно организовать стадию передачи квартиры и стадию взаиморасчетов при таких вводных условиях и рисках, как в вашем вопросе. Профессионал вам в помощь.

Ольга10 октября 2017, 0:57

Спасибо за ваш ответ. Поясните, пожалуйста, что значит "грамотно организовать стадию передачи" ? Это про условия Акта передачи и расписка ?

Дмитрий Каредва10 октября 2017, 1:05

Стадия передачи - это подписание акта приема-передачи квартиры, принятие ее покупателем у продавца. Если в вашем случае акт будет подписываться одновременно с договором, нужно озаботиться тем, как продавец или его представитель получит денежные средства за проданную квартиру при наступлении условия, озвученного в вопросе и как вы при этом получите подтверждение произведённых в полном объёме расчетов в соответствии с договором - расписку продавца в получении денежных средств. Этим и должен заниматься специалист.

Авангард Недвижимость10 октября 2017, 1:57

Если были соблюдены все условия договора и сделка проходила под полным контролем специалиста (хорошего специалиста, это важно), то в этом случае рисков нет. А если к вопросу подошли по-дилетантски, то переживать, есть о чём. С Уважением, Арман!

Наши клиенты - это люди ценящие свои время, деньги и спокойствие. Все три составляющие очень важны. Согласна с коллегами.

Ольга10 октября 2017, 4:04

Я сюда за консультацией зашла. А вы здесь пиаритесь ?

Антонина Каткова10 октября 2017, 8:33

Договор свой не заберёт- не страшноА расчеты каким образом произошли? Деньги продавец получил?Если в договоре прописано, что расчёт произведены до подписания/на момент подписания договора и акт подписан одновременно, при этом стоит дата его подписания, то все существенные условия договора исполнены. Чтобы ответить на Ваш вопрос, нужно видеть договор и знать всю ситуацию по сделке. Супруга и дочь конечно могут попробовать в судебном порядке что-то сделать, но если договор исполнен, это маловероятно.

Ольга10 октября 2017, 19:01

Спасибо, Антонина

Авангард Недвижимость10 октября 2017, 9:29

Какие же странные и не благодарные люди бывают. Вам Дмитрий Каредва дал идеальную консультацию. Где Вы увидели пиар?Что касается меня, то я даю лаконичную информацию, для общего понимания вопроса, не имею возможности, всё своё время тратить на продвижение Ваших проблем, только потому, что Вы решили сэкономить на юристе. Можно было сказать, большое человеческое спасибо, хотя бы за то, что мы на 30 секунд испортили себе зрение и не пожалели времени ответить Вам.

Ольга10 октября 2017, 18:51

Да-да, странные... Хоть бы вы! За предыдущий ваш ответ - спасибо.
А про пиар - был ответ одному конкретному человеку - вы бы получше с текстом работали, в вашей профессии это должно быть важно
А Д.К. я поблагодарила сразу - хоть не очень-то и понятно было.
А в непростых обстоятельствах - как я - может каждый из вас оказаться, возмущатели..
(вот сейчас я отвечаю непосредственно на ваше сообщение, Авангард Недвижимость)

Надеюсь, зрение вы вернете, раз не пожалели его на свою гневную реплику..

Аноним10 октября 2017, 9:50

в таком случае вам вообще повезло - и квартира ваша, и деньги из ячейки свои можете обратно забирать )))))) а если серьезно, то как только регистрация прошла - вам уже бояться совершенно нечего. акт купли-продажи - побочный документ, основной - дкп

Ольга10 октября 2017, 18:52

Спасибо, хотелось бы, чтобы это было так )) только вы не поняли - никакой ячейки...

Наталья Якушина10 октября 2017, 10:07

Если продавец умирает до момента государственной регистрации, сделка по закону недействительна! Узнает кто или не узнает - вопрос времени: дата регистрации и дата смерти в соответствующих документах и реестрах останутся неизменны. Даже получив зарегистрированные Росреестром документы, Покупателю следует обратиться в суд для признания законности своего права собственности. А суд выносит решение, как говорится, с учетом всех обстоятельств...

Ольга10 октября 2017, 18:54

Спасибо, Наталья, за ваш ответ! Это суть вопроса

Елена Матвеева10 октября 2017, 10:40

Наталья, пять баллов! Именно так! Потом будет открытие наследства и прочее-прочее.

Дмитрий Каредва10 октября 2017, 19:32

Выскажусь по поводу недействительности. Говорить о недействителтности сделки, по моему мнению, нет оснований. Волеизъявление сторон произошло должным образом и если обязательства сторон исполнены в полном объёме - деньги и квартира переданы/приняты, этому есть документальное подтверждение, сделка будет недействительной??? Регистрацию договора (сделки) государством отменили давно, договор считается заключённым с момента заключения (подписания), а не с момента регистрации, при условии выполнения обязательств принятых сторонами по договору - откуда утверждение о недействительности сделки? Если в Росреестр попадают сведения о смерти заявителя и права нового собственника не регистрируют, он может обратиться в суд с иском к правопреемникам продавца, при условии подтверждения исполненных по сделке обязательств, решение будет положительным. Если на момент подачи заявления на регистрацию по доверенности собственник был жив, опять же, по моему мнению, оспаривать регистрацию прав нет оснований. Мой комментарий, который сейчас в топе и который активно «минусят» был написан не с целью кого-то обидеть или задеть, а с целью дать понять людям, что вообще здесь происходит и не иметь завышенных ожиданий при обращении. Ну, хотелось как лучше, а получилось, как всегда...

Хочу поддержать Дмитрия. Более того, мое мнение таково, что при полностью исполненном договоре, если это следует из текста, подписанного сторонами сделки, росреестр даже при осведомленности о смерти продавца, наверняка, зарегит переход права. Договор-то исполнен, воля умершего выражена, а если наследники имеют что-то против, то пусть в суд подают. И даже если попадут, то покупатель не рискует проиграть при таком раскладе, по поводу исполненного договора есть и позиция ВС, которая подтверждает мнение Дмитрия. На Дмире как-то давно был, правда не помню чей, но я скопировала его тогда, такой комментарий по похожей ситуации : "У нас был случай, когда покупатель покупал залоговую квартиру, при этом оплата шла в 2 этапа: первым платежом оплатили полностью задолженность перед банком, остаток шел вторым платежом, подписали договор, подали на регистрацию одновременно со снятием обременения, после чего продавец приехал в регпалату и написал заявление об отказе от сделки, типа, спасибо ,что оплатили мой долг, я вам деньги когда-нибудь отдам, а квартиру хочу оставить себе. Регпалата приостановила регистрацию на месяц. После чего сделку зарегистрировали. Потому что было подтверждение взаиморасчетов и передаточный акт. как нам объяснил регистратор, если акт подписан , договор считается исполненным и регпалата обязана регистрировать сделку."

Дмитрий Каредва10 октября 2017, 22:03

Ирина Владимировна, спасибо, мне интересно ваше мнение!

Наталья Якушина10 октября 2017, 23:15

Ирина Владимировна, минуточку! С момента смерти права собственности продавца уже нет - право собственности признается принадлежащим наследнику (ст.1152 ГК РФ). Как же регистратор, зная о смерти продавца, может зарегить переход права, уже не принадлежащего продавцу?

Дмитрий Каредва10 октября 2017, 23:50

Если продавец при жизни распорядился своим имуществом, передал его покупателю по акту п-п, получил за это денежные средства, наследственные права будут возникать в отношении этих денежных средств, как результата абсолютно законных действий собственника. Вспомнил рассказ коллеги, ситуация была примерно аналогичная, но расчеты производились через ячейку, право собственности покупателя было зарегистрировано, наследники открывали ячейку после выдачи свидетельства о праве на наследство.

Авангард Недвижимость11 октября 2017, 1:31

Ольга, здравствуйте! С чего Вы взяли, что моё сообщение было адресовано Вам? Сразу за Вами, был оставлен, очень не приятный и не этичный комментарий, которого сейчас нет на сайте. У вас появилась, так называемая группа поддержки, хоть и Вы в ней не нуждались. В итоге получилось, так, что я имеенно Вам написал. И из текста, вроде бы так и исходит. Жалко, что администрация сайта удалила этот комментарий. Моё удивление (не гнев, как Вы пишите) было обращено именно к этому Анониму. Теперь вся переписка искажена, но есть люди, которые могли бы подтвердить мои слова. Всех не помню, точно знаю, что Дмитрий Каредва был в эфире в это время. Если Дмитрий помнит и выскажется, буду признателен ему. За правду! :)) Произошло недоразумение, надеюсь, что мы поняли друг друга. С Уважением, Арман.

Дмитрий Каредва11 октября 2017, 9:40

Дословно не помню, что было написано, но факт подтверждаю!

Наташа, привожу выдержку из Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав": *Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности*.
Отсюда следует вывод о том, что покупатель, которому имущество передано, может рассчитывать на регистрацию своего права собственности даже в отсутствие заявления продавца на регистрацию прекращения его права собственности и переход права к покупателю. Из этого очевидно, что Пленум ВС считает переход права уже СОСТОЯВШИМСЯ после передачи товара, а регистрация только подтверждает этот факт документально и может быть проведена даже без заявления продавца. Получается, что если бы даже продавец умер ДО подачи на регистрацию, то ТАКОЙ ДКП покупатель смог бы подать на регистрацию и без продавца, и даже если бы росреестру было уже известно о смерти продавца. Только ограничение суда на переход права может остановить этот процесс и то - не надолго. Все изложенное на 100% подтверждает правоту росреестра в приведенном мною выше примере, когда регистрация у людей прошла, невзирая даже на то, что продавец отозвал свое заявление на регистрацию, а также подтверждает правильность того, что писал Дмитрий о случае, когда наследники забирали деньги из ячейки, а не квартиру, т.е. квартира была передана, и переход права зарегили. А у нас здесь речь идет о ситуации, которая намного проще и очевидней. Вот как-то так... не знаю, сумела ли донести мысль)

Авангард Недвижимость11 октября 2017, 14:28

Дмитрий , спасибо Вам!

Дмитрий Каредва11 октября 2017, 15:18

Ирина Владимировна, очень интересно...спасибо.

Наталья Якушина11 октября 2017, 23:11

Ирина Владимировна, благодарю за комментарии.Понятно, что суд признает действительность перехода права при исполненном ДКП, и у наследников покойного продавца шансов оспорить такую сделку практически нет. Вопрос в одном: ЕСТЬ необходимость покупателю (из вопроса) обращаться В СУД для подтверждения права собственности или оставить как есть, и жить спокойно, пусть дата смерти ранее даты регистрации? С учетом того, что регистратор не был информирован о смерти продавца. А если подобные правоустанавливающие доки попадутся в покупаемой квартире, как к ним относиться?

Наталья Якушина11 октября 2017, 23:13

Из приведенных Вами примеров понятно, что госрегистратор нынче вправе проверять исполнение договора и регить переход права при уклонении продавца даже во внесудебном порядке, хотя в ст.551 написано про судебный порядок. Полагаю, что на это должен быть соответствующий регламент, правда, не нашла. В приведенном Постановлении Пленума указано, что "суд проверяет исполнение...". Из судебных решений видно, что суды, учитывая, что положениями ФЗ "О государственной регистрации.." не урегулирован порядок регистрации прав в случае смерти продавца, применяют аналогии положения п. 3 ст. 551 ГК РФ, поскольку обязанность продавца по участию в регистрации не может быть исполнена по причине его смерти. А регистраторы? На чем основана уверенность, что в случае информирования о смерти продавца возможно внесудебное решение регистратора?
Жаль, не смогу в ближайшее время уточнить у знакомого регистратора, но вопрос интересный, взяла на заметку.

Уточни, Наташа. скорее всего все-таки ответ на твой вопрос "на усмотрение регистратора". А вот обращаться в суд за "подтверждением права собственности", когда оно уже есть по документам и его никто не оспаривает.... ну, в общем, это сильно!:)) При покупке такой квартиры надо исследовать все обстоятельства сделки и, если установлено будет, что договор был исполнен до смерти продавца, то почему не купить?

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru