Летом были приняты изменения в закон о долевом строительстве (214–ФЗ), большинство изменений уже вступили в силу 1 января 2017 г. Основные поправки вводят дополнительные финансовые требования к строительным компаниям. Например, установлена минимальная сумма собственного капитала застройщика, цель — устранение с рынка компаний, которые живут за счет средств дольщиков, без «подушки безопасности».
В числе прочего будет запущен и государственный компенсационный фонд застройщиков. Каждая строительная компания обязана будет отчислять туда достаточно значительные средства (изначально озвучивалась цифра в 1% от стоимости проекта, но позже стали говорить об отчислениях и в 2, и в 3%). Ряд экспертов считают, что эти затраты застройщики заложат в себестоимость жилья, и цены на недвижимость могут вырасти.
Изменения в закон вступят в силу 1 июля
Готовящиеся изменения, касающиеся компенсационного фонда, пока в силу не вступили. Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН, напоминает, что вопрос еще не проработан:
— Планировалось, что норма о компенсационном фонде долевого строительства заработает уже с начала года. Однако из-за нерешенных вопросов по регламенту деятельности фонда начало работы госоргана перенесли на 1 июля. Этапность ввода новых поправок логична, так как общий процесс требует тщательной проработки и не должен удорожать, осложнять и замедлять процессы продажи-покупки.
Процентная схема платежей — в приоритете
Объем отчислений застройщиков — вопрос пока не решенный. Важным фактором для всех игроков и рынка в целом станет зависимость объема отчислений в фонд от репутации конкретной компании. Однако в любом случае проиграет покупатель, все траты будут перенесены на него, полагает Наталия Немчанинова:
— В настоящий момент в рамках обсуждаемых поправок предусматривается отчисление 1% от стоимости строительства, записанной в проектной декларации, в компенсационный фонд для страхования дольщиков. Стоит обратить внимание, что размер отчисления указан именно в процентном отношении, а не в абсолютной сумме, которая для одних застройщиков (в зависимости от портфеля и объема квадратных метров в реализации) вполне комфортна, а для других — критична. Застройщики ранжируются в том числе по объёму квадратных метров — есть крупные игроки рынка, есть небольшие компании, которые не уступают по качеству и надежности строительства лидерам отрасли. В первую очередь новые правила должны быть комфортны всем добросовестным участникам рынка. Более того, согласно обсуждаемым механизмам работы компенсационного фонда, правительство планирует предусмотреть возможность дифференцировать тарифы для добросовестных девелоперов, что должно минимизировать дополнительную финансовую нагрузку.
Для покупателя надежность государственного органа, безусловно, выше, чем страхование и банковские гарантии, — считает Немчанинова. — Однако важно понимать, что любое дополнительное финансовое обременение может привести к ухудшению экономических параметров финансовой модели, в частности, эффективности. Таким образом, любые дополнительные расходы, которые возникают в финансовой модели застройщика, будут закладываться в себестоимость проектов и, в конечном счете, повлияют на стоимость жилья.
Застройщики будут увеличивать цены постепенно
По мнению Никиты Орлова, руководителя агентства недвижимости LIANA (г. Москва), партнера корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», цены на жилье не взлетят мгновенно. Летом застройщики не пойдут на такой шаг. Изменение цен будет происходить постепенно, в краткосрочной перспективе это будет незаметно для покупателей:
— Безусловно, затраты на компенсационный фонд застройщики переложат на плечи покупателей. В Москве предложение на жилье в новостройках превышает спрос, соответственно, застройщики и без того терпят убытки, поэтому если на них накладывают дополнительные обязательства, проще и легче включить их в цену квадратного метра. Причем, полагаю, такой политики будут придерживаться как крупные застройщики, у которых есть так называемая «подушка безопасности», так и небольшие. Однако этот процесс будет происходить постепенно и достаточно скрытно. Не стоит ждать повышения цен сразу же после 1 июля, когда начнет работу государственный компенсационный фонд застройщиков, хотя бы потому, что лето и без того фактически мертвый сезон на рынке недвижимости.
Наталия Немчанинова считает, что замаскировать подорожание недвижимости застройщики могут под изменение стадий готовности или другие факторы, обычно влияющие на стоимость жилья:
— Пока мы не знаем конкретных условий работы фонда, говорить о точных цифрах подорожания преждевременно. Предполагаемый тариф в 1% сопоставим и в ряде случаев даже ниже, чем действовавшие условия страховых компаний. По нашим оценкам, говорить о значительном и резком подорожании квартир в новостройках не приходится, цена квадратного метра будет расти планомерно под влиянием нескольких факторов: повышения стадии строительной готовности в проекте, объема ввода жилья и адаптации игроков рынка новостроек к новым правилам.
Как по факту будет работать механизм компенсационного фонда и его влияние на продажи покажет время. Безусловно, при эффективной работе программы риски потенциальных участников долевого строительства снизятся, что позволит сделать рынок новостроек более привлекательным, в том числе и для инвесторов.
В Подмосковье изменения по покупателям не ударят
В Подмосковье — самом большом рынке новостроек страны — продолжают падать цены, эту тенденцию не сможет переломить и новая инициатива по запуску фонда. Очевидно, что спрос после увеличения цен упадет, а застройщикам нужно реализовывать запущенные проекты, приводит альтернативное коллегам мнение Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис»:
— Во многих регионах России, где спрос на первичном рынке превышает предложение, застройщикам будет заманчиво переложить дополнительные издержки на покупателя. Но произойдет это далеко не везде. К примеру, в Подмосковье застройщики точно не станут перекладывать расходы по уплате взносов в государственный компенсационный фонд на клиентов. Причина здесь проста. Цены на новостройки снижаются уже более чем полтора года, и этот процесс будет продолжаться. Поэтому включать, даже в виде скрытой комиссии, свои расходы по уплате взносов никто не станет, в том числе и застройщики, которым ранее пришлось заморозить строительство и которые в результате этого оказались в убытке, ведь сейчас главное — реализовать то, что начато или уже построено.
