В жилых комплексах высокого сегмента есть неплательщики с долгами за ЖКУ до полумиллиона рублей. ЦИАН.Журнал разобрался: где самые высокие коммунальные платежи в Москве и почему не платит элита.
Неплательщики
Да, в элитных домах они тоже существуют. «Неплательщики на элитном рынке недвижимости возникают, конечно, не потому, что люди потратили все деньги на покупку недвижимости и теперь им нечем оплачивать ее содержание. Собственники имеют несколько квартир, недвижимость за рубежом, могут подолгу находиться заграницей и в течение этого времени не оплачивать коммунальные платежи за жилье в России», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Анатолий Кошурников, директор департамента комфорта Sminex, выделяет две основные причины накопления долгов за ЖКУ. Первая — суммы кажутся мизерными, жильцы их не замечают или расставляют приоритеты в пользу более важных, как они считают, оплат. Вторая причина состоит в том, что зачастую платежами занимаются помощники, которые без команды собственника этого не делают. При этом если помощнику поставлена задача всегда своевременно вносить деньги за коммуналку, такие собственники становятся самыми добросовестными плательщиками.
по словам риэлторов, среди состоятельных жителей встречаются неплательщики, долги которых достигают полумиллиона рублей. Иногда приходится прибегать к крайним мерам: Управляющие компании отключают квартиру от коммуникаций, чаще всего — от электроэнергии.
заместитель генерального директора по клиентскому сервису АО «УК Смарт Сервис»
Элитные цифры
Размер оплаты в элитном доме зависит прежде всего от количества квартир в доме, пакета предоставляемых управляющей компанией услуг и состава собственной инфраструктуры, рассказывает Ирина Доброхотова. Так, стоимость коммунальных услуг для жителей дома на 100 квартир существенно ниже, чем для собственников, проживающих в доме на 20 квартир, ведь в последнем случае оплачивать инфраструктурную составляющую будут 20 семей, а не 100. Также размер оплаты зависит от уровня эксплуатирующей организации.
На итоговую сумму оказывают влияние площадь дома и прилегающих территорий, количество дополнительных сервисов и персонала, сложность инженерных решений.
По словам Елены Сумкиной, заместителя генерального директора по клиентскому сервису АО «УК Смарт Сервис», разброс цен велик: от городского тарифа 29,34 рублей за кв. м, к которому могут быть добавлены дополнительные платежи за услуги сверх, до 1,5 тыс. рублей за кв. м — например, столько платят собственники в одном из клубных домов на Малой Дмитровке.
заместитель генерального директора по клиентскому сервису АО «УК Смарт Сервис»
При покупке элитых новостроек заранее можно подсчитать только приблизительную стоимость расходов на жилье, считает Ирина Доброхотова. Эксперт приводит в пример один из проектов премиального класса рядом со станцией метро «Марьина Роща», где предполагаемая стоимость коммунальных платежей составляет 81 рублей за кв. м, но более точная сумма станет понятна ближе к сдаче дома в эксплуатацию.
коммунальные платежи в жилых башнях делового комплекса «Москва-Сити» одни из самых высоких — 300-400 рублей за кв. м, рассказали эксперты.
председатель совета директоров Kalinka Group
В малоэтажных объектах, особенно в таунхаусах, расходы составляют около 300 рублей за кв. м. Это обусловлено большой территорией, для которой необходимо озеленение, стоимостью содержания самого дома и очень маленьким числом жильцов.
Источник: Kalinka Group
Самое дорогое
По словам Елены Сумкиной, наиболее затратная статья для управляющих компаний — техническая эксплуатация жилого комплекса, поскольку при возведении элитных домов применяются дорогостоящие материалы и современные технологии, обслуживание которых обходится в значительную сумму. Например, для ремонта используются только сертифицированные запчасти, персонал, имеющий дело с инженерией, должен обладать определенной квалификацией, а значит, его труд не может стоить дешево.
«Одной из основных статей расходов в обслуживании элитного дома является безопасность: обеспечение работы постов охраны, системы видеонаблюдения», — подчеркивает Кошурников. Эксперты отмечают, что уровень сотрудников охраны в домах такого класса совсем иной, причем не только в плане квалификации, но и с точки зрения культуры, включая приветливость, воспитанность, уважительное отношение к жильцам.
директор департамента комфорта Sminex
Елена Сумкина отмечает, что девелопер еще на этапе проектирования закладывает инфраструктуру будущего ЖК, обслуживание которой будет включено впоследствии в тариф управляющей компании. Например, благоустройство и уборка придомовой территории, уход за малыми архитектурными формами, фонтанами, поддержание ландшафтного дизайна, содержание охраны и пр.
Доплата за роскошь
Помимо основных затрат на содержание дома в прайс элитного ЖК входят дополнительные услуги и опции, оплачивающиеся собственниками отдельно. Наталья Пейсикова, руководитель отдела аналитики и консалтинга «TWEED Недвижимость», говорит, что жильцы готовы платить за высококлассные детские площадки, дворовые территории, усилиями штатных садовников превращенные в роскошные парки, за клубные зоны для досуга и деловых встреч, комнаты для водителей, холодильники для хранения шуб, бассейны и иные спортивные объекты, а также за закрытые развлекательно-игровые зоны, если они предназначены только для жителей дома.
В клубных домах с бассейном и фитнес-центром в центре Москвы коммунальные платежи составляют в среднем 200-250 рублей за кв. м.
Ассортимент дополнительных услуг зависит от фантазии управляющей компании и жильцов. «Среди наиболее востребованных в наших жилых комплексах — сантехнические услуги, разработка проектов инженерных систем, вывоз строительного мусора, уборка, обслуживание кондиционеров, мойка окон», — рассказала Елена Сумкина. К перечню актуальных опций Анатолий Кошурников добавляет перевозку вещей, сезонное хранение крупногабаритных предметов, мобильный шиномонтаж, услуги курьера и химчистки, уборку снега на террасах, помощь садовника, что особенно актуально для клиентов пентхаусов.
председатель совета директоров Kalinka Group
На чем экономит богема?
Теоретически человек, приобретающий квартиру в элитном доме, в силу своего статуса не должен думать об экономии. К тому же в дорогих проектах устанавливаются инженерные системы, обладающие высокими показателями энергоэффективности: затраты на электроэнергию и воду оптимизируют интеллектуальные системы. Однако на деле это не всегда так. Нередки случаи, когда недовольные размером платежей за ЖКУ собственники меняют управленцев.
руководитель отдела аналитики и консалтинга «TWEED Недвижимость»
Елена Сумкина напоминает: сохранение класса недвижимости, изначально заявленного застройщиком, — очень важный момент. «Нередки случаи, когда элитный дом из-за некачественной эксплуатации за несколько лет скатывался в бизнес-класс. Поэтому экономия должна быть разумной. Сегодня это прежде всего различные энергоэффективные и энергосберегающие технологии. Кроме того, качественное обслуживание и ремонт также могут предотвратить расходы», — подчеркивает эксперт.
